قوانین مربوط به مالکیت و اجاره ملک و حقوق مستاجر/مالک در دبی برای ایرانیان (2025)

مناطق آزاد مالکیت (Freehold) در مقابل مناطق استیجاری (Leasehold)

برخلاف ایران که مالکیت در اکثر مناطق برای شهروندان بلامانع است، در دبی مالکیت خارجی‌ها به مناطق خاصی محدود می‌شود.

• مالکیت قطعی (Freehold)
  در این مناطق که توسط دولت دبی مشخص شده‌اند (مانند داون‌تاون، دبی مارینا، پالم جمیرا، JLT و بسیاری دیگر)، اتباع خارجی، از جمله ایرانیان، می‌توانند ملک و زمین مربوط به آن را به صورت ۱۰۰٪ و دائمی خریداری کنند. مالک حق کامل برای فروش، اجاره، ارث و هرگونه دخل و تصرف در ملک خود را دارد. این نوع مالکیت مشابه سند 'شش دانگ' در ایران است.
• مالکیت استیجاری (Leasehold)
  در این حالت، خریدار حق استفاده از ملک را برای یک دوره طولانی (معمولاً بین ۱۰ تا ۹۹ سال) به دست می‌آورد، اما مالکیت زمین همچنان در اختیار توسعه‌دهنده اصلی یا دولت باقی می‌ماند. پس از اتمام دوره، حق استفاده از ملک به مالک اصلی بازمی‌گردد.
• نکته کلیدی برای ایرانیان:
  تمرکز اصلی سرمایه‌گذاران ایرانی باید بر روی مناطق Freehold باشد تا از مالکیت کامل و دائمی بهره‌مند شوند.

مراحل قانونی خرید ملک در دبی

فرآیند خرید ملک در دبی بسیار شفاف و قانون‌مند است و معمولاً به سرعت انجام می‌شود:

هزینه‌های جانبی خرید ملک:

• هزینه انتقال سند به DLD: ۴٪ از قیمت خرید ملک
• هزینه‌های اداری و ثبت: حدود ۴,۲۰۰ درهم
• هزینه صدور NOC: بین ۵۰۰ تا ۵,۰۰۰ درهم (بسته به سازنده)
• کمیسیون آژانس املاک: ۲٪ از قیمت خرید ملک

ویزای اقامت از طریق سرمایه‌گذاری در ملک

یکی از مهم‌ترین انگیزه‌های ایرانیان برای خرید ملک در دبی، اخذ اقامت امارات است.

• ویزای اقامت ۲ ساله: با خرید ملکی به ارزش حداقل ۷۵۰,۰۰۰ درهم امارات، سرمایه‌گذار می‌تواند برای خود و خانواده‌اش ویزای اقامت ۲ ساله دریافت کند که قابل تمدید است.
• ویزای طلایی ۱۰ ساله: با سرمایه‌گذاری به ارزش حداقل ۲ میلیون درهم امارات در بخش املاک، سرمایه‌گذار واجد شرایط دریافت ویزای طلایی ۱۰ ساله برای خود، خانواده (همسر و فرزندان) و حتی کارکنان خانگی می‌شود. این ویزا بدون نیاز به اسپانسر محلی صادر شده و به صورت خودکار تمدید می‌گردد.

ملاحظات مالی برای خریداران ایرانی

انتقال پول از ایران به دبی برای خرید ملک، یکی از چالش‌های اصلی است. معمولاً این کار از طریق صرافی‌های معتبر که در هر دو کشور فعالیت دارند، انجام می‌شود. بسیار مهم است که از مسیرهای امن و قانونی برای انتقال وجه استفاده شود تا از بروز هرگونه مشکل حقوقی جلوگیری گردد.

قوانین مربوط به اجاره ملک (رابطه موجر و مستأجر)

قانون حاکم بر روابط اجاره در دبی، قانون شماره ۲۶ سال ۲۰۰۷ و اصلاحیه‌های بعدی آن است. این قانون توسط RERA اجرا و نظارت می‌شود.

سامانه 'اجاری' (Ejari): سنگ بنای قراردادها

'اجاری' یک سیستم آنلاین و ابتکاری از سوی RERA است که ثبت تمام قراردادهای اجاره در آن الزامی است.

حقوق و تکالیف موجر (مالک)

تکالیف موجر:

• ✅ تحویل ملک در شرایط مناسب: ملک باید تمیز و در شرایط قابل سکونت به مستأجر تحویل داده شود.
• 🔧 انجام تعمیرات اساسی: مسئولیت تعمیرات بزرگ و ساختاری که بر قابلیت استفاده از ملک تأثیر می‌گذارد (مانند مشکلات تهویه مطبوع مرکزی، لوله‌کشی اصلی، مشکلات اساسی برق) بر عهده موجر است.
• 📜 ثبت قرارداد در اجاری: موجر موظف به پرداخت هزینه‌ها و ثبت قرارداد در سامانه اجاری است.
• حقوق موجر:
• 💰 دریافت به موقع اجاره: دریافت اجاره‌بها در تاریخ‌های مشخص شده در قرارداد (معمولاً از طریق چک‌های مدت‌دار).
• 💸 دریافت ودیعه (Security Deposit): دریافت مبلغی به عنوان ودیعه برای پوشش خسارات احتمالی وارده به ملک. این مبلغ در پایان قرارداد و پس از کسر هزینه‌های خسارت (در صورت وجود) باید به مستأجر بازگردانده شود.
• 🚪 تخلیه ملک تحت شرایط قانونی: موجر تنها تحت شرایط بسیار خاصی که در قانون ذکر شده، حق درخواست تخلیه ملک را دارد.

🧑‍🔧 حقوق و تکالیف مستأجر (Tenant)

• 💳 پرداخت به موقع اجاره:
  پرداخت اجاره‌بها از طریق چک یا روش‌های توافق‌شده در قرارداد.
• 🛠️ انجام تعمیرات جزئی:
  نگهداری از ملک و انجام تعمیرات جزئی و مصرفی (مانند تعویض لامپ).
• 🚫 عدم تغییر در ملک:
  مستأجر حق ندارد بدون اجازه کتبی مالک، تغییرات ساختاری در ملک ایجاد کند.
• 🤝 استفاده صحیح از ملک:
  استفاده از ملک صرفاً برای کاربری مشخص شده در قرارداد (مسکونی یا تجاری).
• ** sublet 🚫**:
  اجاره دادن ملک به شخص ثالث (Subletting) بدون رضایت کتبی مالک ممنوع است.
• حقوق مستأجر:
• 😌 حق بهره‌برداری و حریم خصوصی:
  استفاده کامل از ملک بدون مزاحمت از سوی مالک. مالک تنها با اطلاع قبلی (معمولاً ۲۴ ساعت) و برای دلیل موجه می‌تواند از ملک بازدید کند.
• 🛡️ دریافت ملک سالم:
  حق دریافت ملکی که از نظر ساختاری و امکانات اساسی سالم و ایمن باشد.
• 💵 استرداد ودیعه:
  حق دریافت کامل مبلغ ودیعه در پایان قرارداد، در صورتی که خسارتی به ملک وارد نشده باشد.

📈 قوانین افزایش اجاره‌بها

مالک نمی‌تواند به صورت دلخواه اجاره را افزایش دهد.

• ماشین حساب RERA:
  افزایش اجاره فقط بر اساس 'شاخص (ماشین حساب) رسمی اجاره‌بهای RERA' مجاز است. این ماشین حساب آنلاین، میانگین اجاره در یک منطقه خاص را بر اساس نوع ملک و متراژ مشخص می‌کند.
• نحوه محاسبه:
  اگر اجاره فعلی ۱۰٪ کمتر از میانگین بازار باشد، افزایش مجاز نیست.
  اگر بین ۱۱٪ تا ۲۰٪ کمتر باشد، تا ۵٪ افزایش مجاز است.
  و به همین ترتیب، درصد افزایش مجاز به صورت پلکانی تعیین می‌شود.
• مهلت اطلاع‌رسانی:
  هرگونه تغییر در قرارداد، از جمله افزایش اجاره، باید حداقل ۹۰ روز قبل از تاریخ انقضای قرارداد به صورت کتبی (ایمیل یا نامه رسمی) به طرف مقابل اطلاع داده شود. در غیر این صورت، قرارداد با همان شرایط قبلی تمدید خواهد شد.

قوانین تخلیه ملک

قانون دبی به شدت از حقوق مستأجر حمایت می‌کند و مالک نمی‌تواند به سادگی قرارداد را فسخ کند. موجر تنها در شرایط زیر و با رعایت تشریفات قانونی می‌تواند درخواست تخلیه کند:

• عدم پرداخت اجاره: در صورت عدم پرداخت اجاره تا ۳۰ روز پس از اخطار کتبی از سوی مالک.
• اجاره به غیر: در صورتی که مستأجر بدون اجازه مالک، ملک را به دیگری اجاره دهد.
• استفاده نامشروع یا مغایر با اخلاق: استفاده از ملک برای فعالیت‌های غیرقانونی.

تخلیه به دلایل خاص (با اخطار ۱۲ ماهه):

در ۴ حالت زیر، مالک می‌تواند درخواست تخلیه بدهد، اما باید ۱۲ ماه قبل از طریق دفتر اسناد رسمی (Notary Public) به مستأجر اخطار دهد: